Купить квартиру «с молотка»

Первоисточник: http://journal.kvadroom.ru/novosti/vlast/pravila_igri/material_47173.html

Развитие современных технологий позволяет покупать квартиры, не вставая с дивана. О системе электронных торгов по продаже жилой недвижимости мало кто знает, а оказывается, это удобно, просто и безопасно. Именно о такой форме продажи и покупки жилья КВАДРУМ и беседовал с...

Как давно существует возможность покупать квартиры через Интернет?

Электронные торги существуют с начала 2000-х годов. Но широкое распространение они получили с 2010 года, когда вся система государственных закупок была переведена на электронную основу.

А что обычный человек, не занимающийся госзакупками, может купить на электронных торгах?

На электронных торгах вы сейчас можете купить себе квартиру, машиноместо, а также можете принять участие в торгах по другому имуществу. В основном это, конечно, недвижимость.

Это первичные квартиры или вторичные? Что именно там продаётся?

Подавляющее большинство лотов – недвижимость от государства, когда государство выступает собственником.

Я правильно понимаю, что государство в основном сейчас владеет вторичным жильём? Например, кто-то умер, наследников не оказалось, и такая квартира отошла государству.

Верно. Но это одна из схем с небольшим количеством квартир. Мы говорим о первичном жилье - квартиры в новостройках, собственником которых является государство. По юридическим документам такие квартиры являются вторичными. Например, пять жилых комплексов, реализацией которых занимается «Мосреалстрой».

Какой механизм сделки? Человек захотел купить недвижимость, не вставая с дивана, что для этого надо знать, уметь и иметь, кроме выхода в Интернет?

Процедура проста, достаточно владеть азами компьютерной грамотностью, хотя с этим сейчас проблем нет. Всё что вам нужно сделать – это получить электронно-цифровую подпись, зарегистрировать её на площадке и подать заявку на участие.

Где и как получают эту подпись?

Есть специальные удостоверяющие центры, получившие соответствующие лицензии на выпуск электронно-цифровой подписи, которая является вашим паспортом в Интернет-среде. Это флешка, на которой хранится закодированная информация с вашими данными. Заверяя своё действие электронно-цифровой подписью, вы делаете его правомочным.

Итак, человек получает подпись и заявляет о своём участии в торгаx. Это всё? Или надо ещё что-то?

Следует понимать, что торги проводятся на разных электронных площадках. Сейчас существует пять крупных площадок, самыми востребованными являются площадки «Росэлторга», «Сбербанка» и «ММВБ». Если вы хотите поучаствовать в торгах на всех площадках, вам необходимо пройти процедуру регистрации на каждой из них. Это достаточно просто: необходимо заполнить требуемую форму, прикрепить необходимый набор документов, который у каждой площадки свой, и подождать несколько дней пока одобрят вашу регистрацию.

А регистрация бесплатная?

Да, регистрация бесплатная. Но электронный ключ стоит 4 400 руб., им вы можете пользоваться в течение года. Единственное, когда вы участвуете в процедуре закупки у государства какого-либо объекта, вы должны обеспечить выполнение своих обязательств. Поэтому вы вносите денежное обеспечение заявки. Это может быть процент от начальной минимальной стоимости или определенная фиксированная сумма. В необходимый перечень документов, который подаётся при оформлении заявки, входит и платежное поручение о внесении обеспечения.

О какой сумме приблизительно идёт речь?

Можно опираться на сумму в 100 тысяч рублей.

А если я не выиграла в торгах, то что происходит с этими деньгами?

Если вы не выиграли в торгах, деньги возвращаются вам, эта информация всегда прописывается в положениях о продажах или в любой другой сопутствующей документации. Эти деньги не возвращаются только в том случае, если вы выигрываете торги, но отказываетесь подписывать договор по каким-то причинам, то есть не выполняете свои обязательства. В этом случае право подписи переходит к человеку, чьё ценовое предложение было перед вами.

В чём выгода торгов?

Выгода торгов очевидна. Здесь нет места посредникам, процедура кристально прозрачна, антимонопольная служба полностью контролирует процесс сделки и на всех этапах она документируется на электронно-торговой площадке. Во-вторых, процедура анонимная. Сведения об участниках раскрываются только после проведения лота. У вас всегда есть шанс приобрести ту квартиру, которую вы выбрали, даже если на нее претендует несколько покупателей.

Ипотека при торгах невозможна? Вы работаете только с теми, у кого есть 100% оплата?

Ипотека возможна. ОАО «Мосреалстрой» сотрудничает с крупнейшими банками-партнерами, которые предоставляют клиентам компании ипотечные ставки на уровне субсидированных, т.е. самых низких.

А если человек выиграл торги, внёс 100 тысяч рублей, но ипотеку ему по ряду причин не одобрили. Эти 100 тысяч ему не возвращаются?

Не возвращаются. Поэтому необходимо получать предварительное согласование банка, а уже после участвовать в торгах.

То есть он должен был сам думать, что не соответствует банковским требованиям для получения кредита?

Да, конечно. Здесь много подводных камней, но мы все их хорошо знаем и используем ряд инструментов для того, чтобы предотвратить такие ситуации. Например, используем параллельное одобрение в другом банке. И всегда людям обозначаем перспективу потери 100 тысяч рублей, если они участвуют в торгах, не имея на руках всей суммы или одобрения банка на ипотеку.

То есть большинство заранее имеет одобрение?

Да. Одобрение обычно действует два месяца. Срок получения одобрения занимает порядка 1-2 недель. У человека остается достаточно времени для участия в торгах.

А каковы цены на такие квартиры? Они ниже или выше рыночной расценки?

Стартовая цена находится на минимальном рыночном уровне. Сама процедура торгов регулирует цену, посредством повышения ставок.

Следует также знать, что если вы оказались единственным участником аукциона, то есть заявку подали только вы, то вы заключаете договор купли-продажи по начальной минимальной стоимости, покупаете без поднятия цены. Многих это привлекает, люди участвуют в торгах до тех пор, пока не заберут лот по номиналу. И у многих это получается.

А как долго квартиры экспонируются?

30 дней, в течение каждый желающий может подать заявку на квартиру.

И всё-таки на сколько выгоднее покупать квартиры на торгах, чем привычным всем способом? Ведь в ходе торгов, цена на квартиру может вырасти и кардинально отличаться от стартовой.

Покупатель может не повышать ставку на квартиру, если он не готов увеличивать определенную сумму. Его следующей задачей будет выбрать другую понравившуюся квартиру, и снова участвовать в торгах. Существует возможность и того, что если на данный объект будет только один претендент, то он приобретет квартиру по ее начальной стоимости.

А где можно ознакомиться с выставленными для торгов лотами?

Для этого необходимо воспользоваться поиском на электронно-торговой площадке в интернете, а также обратиться в отделы продаж ОАО «Мосреалстрой», либо на сайт компании.

Как часто проходят торги?

Торги проводятся два раза в неделю, на каждые из которых выставляются порядка 50-90 квартир. В дальнейшем количество квартир может увеличиться. За лоты отвечает продавец, именно он распределяет пул квартир и определяет порядок их выставления на аукцион.

А посмотреть квартиру живьём до покупки возможно?

Да, безусловно. Мы изначально рекомендуем клиентам посетить объект. Большинство квартир типовые, но все же лучше ознакомиться с ними вживую, посмотреть район и инфраструктуру.

А какие риски вы видите в этой процедуре?

По данной схеме было реализовано свыше 2 000 объектов недвижимости, и ни одна сделка не была оспорена.

А юридическая проверка как осуществляется?

Юридические риски здесь минимальны, потому что антимонопольная служба уделяет всем этим процедурам особое внимание.

Как долго происходит оформление квартиры?

Время оформления зависит от формы оплаты. Если вы оплачиваете квартиру собственными средствами, то вы имеете возможность заселится в течение 10 дней. Процедура полностью проходит по предоплате. Сперва вы выигрываете аукцион, потом проводите полную оплату квартиры и подписываете договор купли-продажи.

После подписания продавцом договора, последний идет на переоформление права собственности. Конкретно в нашем случае, мы создаём лояльные условия для своих покупателей, и разрешаем заселяться, имея на руках лишь акт приёма-передачи на квартиру, который заключается после подписания договора купли-продажи.

Использование ипотеки обычно занимает не более 2-3 недели.

Какие перспективы у торгов вы видите? Только государство так будет реализовывать недвижимость, либо пойдут и частные застройщики?

Я считаю, что в дальнейшем эта практика будет получать всё большее распространение. Частные застройщики тоже начнут ее использовать.

Сейчас торги проходят только в Москве или есть и другие подобные города?

В этом и есть одно из главных преимуществ – в отличие от классического «молотка», электронные торги проводятся в сети «Интернет», поэтому для них отсутствуют территориальные границы.

И напоследок, хотелось бы узнать, что у вас сейчас происходит с ценами. Они падают или растут в столь непростое время?

У нас всё-таки государственная собственность, поэтому мы стабильны. Это объясняется высокой степенью готовности жилья и надежностью государственных застройщиков.

Не секрет, что часть покупателей перешла от частных застройщиков в сегмент недвижимости от государственных застройщиков.